Starthilfe für Websites: Die gute Reihung

9. December 2009

Alles bisher lief doch so gut: Eine zündende Idee schlug nach langem Brainstorming ein, die passende Domain zum Projekt war zufällig noch frei oder für nicht all zu viel Geld zu kaufen gewesen, der Webdesigner, die Texter und die Programmierer haben in langen Nachtschichten und unter Hochdruck eine repräsentative Website gebaut – und nun ist nicht los. Die Besucher verirren sich zwar zufällig auf die Seite, aber von dem erhofften Ansturm ist nichts zu merken. Wenn das so weitergeht, ist der Laden bald wieder dicht – die Betriebskosten laufen schließlich uneingeschränkt weiter.

Was fehlt, ist schlicht Traffic – und das heißt in Deutschland, Österreich und der Schweiz im Wesentlichen, dass die Homepage Besucher aus der Suchmaschine mit dem überwältigenden Marktanteil von rund 90 Prozent anziehen muss: Google.

Das Ranking in den Suchmaschinen gehört verbessert, um die Website näher an Platz eins der Suchresultate zu rücken. Welche Mittel dazu nötig sind, weiß außerhalb der Entwicklungslabors des Suchmaschinengiganten zwar niemand so ganz genau, aber aus Beobachtungen und Patentrecherchen ergibt sich trotzdem ein recht brauchbares Bild über die Ranking-Faktoren, die den PageRank und andere Kriterien für die gute Reihung in den Suchmaschinen beeinflussen.

Übereinstimmend meinen die Kenner der SEO-Methoden, dass zwischen hundert und zweihundert einzelne Möglichkeiten bestehen, Verbesserungen zu erreichen.

Das heißt gleichzeitig, dass ein Einstieg in die Optimierung der eigenen Webpräsenz ohne Wissen über den Ausgangszustand dieser Faktoren einem Blindflug gleichkommt, bei dem man zwar recht sicher ist, wo man landen möchte, aber keine Ahnung von der Lage der Startbahn hat.

Weil die wesentlichen Faktoren für eine gute Reihung in Google so viele sind, ist ein manuelles Zusammentragen des Ist-Zustandes aufwändig und zeitraubend. Die Hilfe eines PageRank-Checkers, also eines Software-Tools zu automatischen Ermittlung der wichtigsten Zahlen über die Eignung der Homepage für eine gute Reihung, erleichtert diese Arbeit.

Wenn dieser Punkt abgehakt ist, geht’s an die Verbesserung der offensichtlichen Lücken. Meist besteht das erste Arbeitspaket aus einer Kombination von Detailverbesserungen auf der Website selbst (den On-Site-Optimierungen) und der Akquirierung von Links auf anderen Domains. Der Erwerb von Backlinks ist eine Disziplin für sich, die Methoden dazu recht vielfältig: Von der einfache Gefälligkeit von Freuden, Bekannten oder Partnern über gemietete und gekaufte Links bis hin zu parasitären sogenannten Black-Hat-Methoden, die sich gezielt Lücken in den Algorithmen der Suchmaschinen oder Sicherheitslecks auf fremden Websites bedienen, reicht die Palette.

Wichtig ist in dieser Phase, keine Patentrezepte für den schnellen Erfolg zu glauben, sondern mit Augenmaß und Nachhaltigkeit an der Position zu arbeiten. Die Beachtung von allgemein akzeptierten Grundlagen und Webmaster-Regeln führt auf lange Sicht verlässlich zu einer besseren Reihung in den Suchmaschinen.

Beim Hauskauf: Provision des Immobilienmaklers

9. February 2009

Auch Immobilienmakler müssen essen.

Darum vermitteln sie Häuser und Wohnungen und anderes Unbewegliches zwischen Käufern und Verkäufern gegen Provision. Wie hoch diese Provision für eine erfolgreiche Vermittlung ausfällt, bestimmt in Österreich das Gesetz – zumindest für das eine Ende der möglichen Bandbreite: Der Immobilienmakler hat auf maximal drei Prozent des Kaufpreises Anspruch, jeweils vom Käufer und vom Verkäufer. Dazu kommen noch 20 Prozent Mehrwertsteuer, so dass zum eigentlichen Preis des Wohnhauses oder der Eigentumswohnung noch bis zu 7,2 Prozent Provision den Besitzer wechseln.

In der Fachsprache nennt man die Verkäuferprovision “Innenprovision”, während der Käufer die “Außenprovision” finanziert.

Als Gegenleistung für die Provision hilft der Makler dem Verkäufer bei der Wertermittlung, erstellt Verkaufsunterlagen (Exposés), inseriert das Objekt in Zeitungen und auf Immobilienportalen im Internet und führt Kaufinteressenten durch die Immobilie. Gerade im privaten Bereich hat ein Verkäufer oft nicht die Zeit für wiederholte Führungen, oder ihm fehlt der Überblick über den Markt mit allen rechtlichen Fallstricken. Damit leistet der Makler also einen fachmännischen Beitrag zu dem ganzen Geschäftsfall, wie etwa auch der Notar bei der Formulierung des Kaufvertrags oder der Möbelpacker bei der Übersiedlung.

Die Provision ist Verhandlungssache

Das Gesetz legt nur die Obergrenze der Provision fest. Es gibt aber kein Gesetz, das den Makler daran hindert, seine Provisionsansprüche zu senken. Die Höhe der Provision ist also verhandelbar, auch wenn der Makler aus nahe liegenden Gründen nicht ausdrücklich darauf hinweist. Die Verhandlungspositionen für Verkäufer und Käufer hängen dabei von ein paar logischen Faktoren ab:

• Der Makler kann aus der Provision neben seinem neuen Firmenwagen auch so verkaufsfördernde Zutaten wie Inserate, professionelle Fotografien und ausführliche Gespräche mit Interessenten finanzieren. Als wirtschaftlich denkender Mensch wird ein Makler seine Bemühungen mit dem erwartbaren Provisionserlös abstimmen: Weniger Erlös, weniger Einsatz.

• Der Verkäufer will seine Immobilie möglichst zu einem marktgerechten Preis verkaufen. Ist der Preis zu hoch, findet das Haus keinen Käufer und wird zum Ladenhüter. Die Provision an den Makler vermindert also die Summe unterm Strich.
• Der Käufer muss mit seinem Budget auskommen. Je lauter das Geklingel der Nebenkosten wie etwa Eintragungsgebühren im Grundbuch, Kosten der Vertragserrichtung beim Notar oder Rechtsanwalt oder eben Maklerprovisionen wird, desto weniger Geld bleibt für die Sache an und für sich. Die Leistung des Maklers für den Käufer hängt kaum von der Höhe der Provision ab, sofern des Objekt der Begierde dem Eigentümer nicht förmlich aus den Händen gerissen wird.

Am Ende zahlt der Käufer alles

Wer sich die obigen drei Punkte ein wenig auf der Zunge zergehen lässt, findet recht einfach zu einer fundamentalen Wahrheit: Die Provision des Immobilienmakler zahlt immer der Käufer, entweder als Außenprovision oder als Aufschlag auf den Kaufpreis, der an den Verkäufer überwiesen wird. So funktioniert Handel.

Hat man diese mentale Hürde einmal übersprungen, stochert man als Käufer nicht länger in Nebenschauplätzen wie Provisionsprozenten oder der Forderung, dass der Verkäufer gefälligst die gesamte Provision zu zahlen hätte (kann er nicht, er wird auf das Limit von drei Prozent pochen), sondern budgetiert eine festgelegte Menge Geld und kauft damit sein Wohnhaus. Dass dieser Kauf neben Ziegel, Boden und Elektroinstallationen auch die Dienstleistung von ein paar Transaktionsgehilfen enthält, berücksichtigt man als Teil der Budgetierung und schweigt fortan darüber.

Als Senior aktiv im eigenen Haus

9. December 2008

Wer ein ganzes Arbeitsleben damit verbringt, sich ein schönes Zuhause zu schaffen und viel Freizeit in die Gestaltung des Eigenheims steckt, möchte natürlich gerade im Ruhestand die Früchte dieser Arbeit genießen. Viele Stunden und noch mehr Fantasie stecken oft in den 100 Quadratmetern, die verteilt auf Keller, Erdgeschoss und Obergeschoss der Stolz der Hausbesitzer sind.

Und gerade die früher als so praktisch empfunden Aufteilung in einen Arbeitsbereich im Keller, einen Bereich für das Tagesleben, Gesellschaften und Besuche im Erdgeschoss und dem privaten Bereich mit Schlafzimmer und Bad im Obergeschoss wird mehr und mehr zur Bürde, wenn mit dem Alter auch die Beweglichkeit schwindet. Treppen werden nicht mehr mit dem Schwung von früher genommen, sondern stellen sich mehr und mehr als steile Hindernisse zwischen den Wohnbereichen heraus.

Was tun? Ein Wohnungswechsel würde helfen, aber wozu dann die ganze Mühe mit dem Haus in dem vergangenen Jahrzehnten? Welche neue Umgebung soll die Heimat vieler Jahre ersetzen?

Es gibt eine alternative Lösung: Ein nachträglich eingebauter Treppenlift erweitert die Möglichkeiten im eigenen Haus und lässt die Hindernisse einfach verschwinden. Für beinah jeden Treppenverlauf – ob gerade oder gewendelt, ob steil oder flach – sind maßgefertigte Treppenlifte innerhalb kurzer Zeit einbaubar.